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6 s$ j% h! e# G5 @前言近两年来，对德国购房和租房（注意；最近骗子较多，请大家万分留意，如果要输入qq及密码，请立即关闭网页，避免qq账号被盗！）者来说，虽然房价一路飙升，但在慕尼黑、汉堡、柏林等德国大城市，看房的人排成长龙；越来越多的购房者闭着眼睛就签署了购房协议；房屋中介的交易成交速度达到历史最短时间。据德国的房屋搜索引擎ImmobilienScout24统计，两年以来利用其引擎进行的购买搜索数量翻了5倍以上。1 M" f# q8 Q8 F; U- o1 m9 R7 U
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关于在德国购房这件事，肯定有很多朋友一头雾水，这可是一件投入上万的事情，不仔细了解一下流程，怎敢大胆下手？那么在德国买房到底是什么样的流程呢？今天，咱们的【专家解读】就来给大家好好解读一下！
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6 {2 N- u m8 O. b0 r2 G6 G9 l( \ [简单的事可以说的很复杂，复杂的事也可以说的很简单。希望用尽可能简单的表述，从专业的角度，把过程中的有关建筑的重点概括出来，带给大家些启示。
看房阶段
签订购买合同
新房建造过程
交房验收阶段
1 ^9 O2 g6 a5 G7 s, v1看房阶段
从看房阶段到签订购买合同之前这个阶段，需要考虑的问题很多，不仅仅是需要看“房子”本身，还需要看与房子的相关文件，未建新房（期房）的相关文件。& H9 \ ?+ n( D1 z$ `- S. {
未建新房（期房）相关文件包括：Grundbuch，Bauvertrag, Teilungserklärung, Baubeschreibung, Grundrisse, Energienachweis。这些文件隐含的内容，往往比房子本身看上去如何，更加重要，这里面的每个文件的每句话，建议大家非常透彻地理解。
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房子本身需要考虑的因素主要包括：地段，功能布局是否合理并符合购买者需求，建筑能耗，朝向，采光，通风，噪音等等。
( k6 f3 h, o/ t- ~在签订Notar合同之前，建议在以上两大方面，做好足够的功课。除此之外，还应对开发商的口碑有所了解，对于买方，往往承建公司的建筑质量和口碑比价格更加举足轻重。
' D$ T# g8 m( r+ x) ?/ T2签订购买合同
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签订购买合同之后，到新房建造过程中，购房者常常遇到的最大两个误区就是：
误区一：Notar合同已经签了，房子（或新房的售楼书）也看过，这下可以放心了，后期不会有太多争议 。往往购房者后期的特殊要求（Sonderwünsch）是主要会产生额外费用的方面，比如更换标配的地板，卫浴洁具，增加电源插座等等。这些改动的费用全部都会由购房者承担。而且报价方面可能会比市场价贵出一些。
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误区二：Notar合同已经签了，甚至首付款也付了，后续设计改动，购房者已经没有任何谈判的主动权。每家开发商的买卖房屋合同差异差距都很大，有的在购房合同里明确写出，多少小时内修改设计产生的费用，对购房者不会额外的开销，如果没有规定的话，一般就需要购房者自己和开发商的设计部門沟通，当然，开发商的设计部門通常不大会对每一位客户付出太多的时间和精力。, E _; E; T4 x3 G. o( D) g: w
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3新房建造过程中
4 y% N5 }( p& D0 e说到这个过程，购房者需要清楚的知道，按照合同规定，买方和卖方的权利和义务。在这个基础上，才能顺利和开发商打好交道，及时与开发商沟通并且书面确认，避免不必要的争议，以及不合理的额外开销。
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, i# W3 g M* m7 L3 T6 B4 a通常情况下，开发商在某些改动上有自主权，不需要争得买方的同意，同理，涉及到平面图修改等诸多方面，则需要与购房者协商。这一点，如果购房合同没有明确规定，后期发生争议的情况下，会对购房者产生额外的负担。
2 R& |# k- M) ?8 }4交房验收阶段
误区：房子都建好了，不必请建筑师来验收，反正都完工了。问题来了，房子真的建”好”了吗？ 建筑构件质量合格吗？建好的房子真的符合规范吗？按图施工了吗？减料有没有，偷工有没有？瓷砖铺的不平，开放商说不可能一点误差没有，这是真的吗，依据是哪条法律，法规怎么规定的？
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在这个交房验收的阶段，买卖双方拥有不对等的建筑专业知识，使购房者与开发商打交道的过程中常常处于下风，无法据理力争。一般住宅的建筑大规模维修的期限在20到30年左右，新房的买卖不等同于普通商品的买卖，购买后在一定期限可以全款退换，新房作为一种定制的期货，通常有五年或者四年的保修期（主要看合同规定的法律依据），建筑师一般都比较清楚，房子的保修期是以交房验收那一天开始计算，这一天是在买卖双方都在场的情况下，对于这个大额的定制产品的最终交易与确认，能做的最后的检查，对建造施工质量最后的把关。涉及到专业知识，不是一朝一夕能够透彻学习的，
建议直接委托经验丰富的建筑师，做全面的审核和最后的验收，维护大家作为购房者的权益，减少后续的麻烦，避免扯皮。
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结束语希望此篇解读，能多多少少给大家带来些帮助。篇幅有限，不展开一一赘述。' Z/ ~& m( C! l$ j" a ]
作者简介 | 陈辉 （微信ID：A66778899Z）
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德国注册建筑师
X ARCHITEKTEN未知空间建筑师事务所合伙人
斯图加特大学建筑学及工学硕士
清华大学建筑学及工学学士
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本主题续篇：
二手房购买中的不同阶段需要注意的问题
自建房的不同阶段需要注意的问题
