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标题: 解读德国房价之道 [打印本页]
作者: 欧洲新报    时间: 24.6.2010 10:51
标题: 解读德国房价之道
过去10年里————大多数欧洲国家房价上涨了两倍，而德国房价实际以每年1%的速度缩水
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在过去10年里，大多数欧洲国家的房价上涨了两倍，而德国物价水平平均每年涨幅为2%，名义房价每年仅上涨了1%。也就是说，扣除物价因素，德国的房价实际在以每年1%的速度缩水。, H$ D. r. n# f" D8 m: D
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自1977年至今的30年中，德国的房价平均上涨了60%，而同期个人名义收入额则增长3倍。以2009年为例，德国人的平均月收入为2400-3000欧元，普通住宅的每平米均价为1000-2000欧元。即使按汇率计算，其价格也低于我国许多大城市的水平，而德国人的平均工资水平则是我国的10-20倍。与此同时，低房价并没有给德国带来“买房热”。目前，德国家庭的住房自有率仅42%左右。
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作为一个曾是全球房荒最严重国家之一，德国在稳定房地产市场方面的成功经验，值得我们借鉴。
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房地产业被定位为社会福利机制

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德国国土面积35.702万平方公里，略小于中国云南省（39万平方公里）。截至2006年底，全国总人口数为8245万人（其中750万为外籍人），约3800万户，拥有4000万套住房，完全可以满足每个家庭一套住房。人均居住面积41平方米。
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* k5 F2 n! N' V. J" \  r% F4 w与中国将房地产业作为“支柱产业”不同，德国坚决否定房地产“支柱产业”说，将其作为社会福利机制的重要一环。德国的经济支柱是工业（汽车、电子、机械制造和化工是德国的四大工业支柱产业），雄厚的工业基础奠定了二战后德国的重新崛起，高附加值的现代化制造业，维系了德国的经济繁荣。此外，服务业、旅游业发达，在德国的经济中起着重要的补充作用。而房地产业从某种程度上讲更多的是像医疗卫生一样，属于国家社会福利体系的一个重要组成部分，而不是指望它成为会下“GDP蛋”的老母鸡。
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! S2 |0 k( {4 h' L  S6 j德国《宪法》第20条规定，“德意志联邦共和国是民主的和社会福利的联邦制国家”。与医疗、教育等一样，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一，此项规定也是德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。+ v1 {8 }; [" a4 A# f& A0 P) t0 v5 [

) @# U7 {; ?7 @6 B+ A1 o& C房地产政策始终是德国政党竞选的主要辩论议题。虽然德国政府特别是地方政府掌握了一些公有土地和住房，但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价，来增加当地政府的房租收入或税收收入。无论是执政党还是在野党，任何人提出的政策如果不是保障民众的住房福利而是抬高房价，丧失的可能不仅仅是选票，而是整个政党及政治家的政治生命。2 E7 p. a) K9 t

打破房屋供应的垄断格局

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供求平衡是房价稳定的硬道理。在德国，无论是联邦抑或是州、市、村镇，住房建设依人口需求而定，并有着详尽的建房规划。根据德国政府的土地规划，近年来每年新增住房25-30万套左右，可以在很大程度上平抑房价的上涨，同时能够完全满足居民的新增购房需求。应该说，严密而科学的房地产规划，是德国政府调控房地产市场的首要手段。( _$ v8 J$ y% Q

. Y9 x* f4 I6 [5 y2 f1 r德国土地规划的出发点是全国的人口特征。考虑到居民的收入差距，德国政府房地产规划中对高、中、低档房屋的结构作了明确规定。特别是对低收入者，各地方政府会根据当地人口结构明确规定所有住房中福利房的比例。比如科隆市政府就规定，每年新建的3800套住房中，1000套必须是面向低收入家庭的出租房。政府对社会福利住房专门规划用地，在发展商开发后再以较低的价格提供给需求者，其中的市场差价由政府向开发商提供补贴。
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德国鼓励自建房、合作建房，打破开发商对房屋供应的垄断。德国住宅合作社的出现已经有200多年的历史，合作社共同建房已成为德国住宅建设的主要组织形式之一。合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。3 g2 z- ]5 q% j$ Q3 G  \% p/ @
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政府对合作社建房给予多方面的政策帮助：一是提供长期低息贷款；二是给予借款保证；三是提供合理价格的土地；四是减少税收，对所得税、财产税、土地转移税和交易税等，均以较低税率向合作社征收；五是补贴租金，等等。通过鼓励自建房、合作建房，建立起多渠道的住房获取渠道，从而摆脱了听任开发商任意定价的局面。- W# ?8 h5 h( ?# |  k

, }2 u/ d, |+ @% S" I2 G9 d! `德国也曾有过房屋极度短缺的时代。除了二战后西德动员全民建房外，1989年柏林墙倒塌后，面对突如其来的严重住房压力，德国政府推行了“建房资金免交企业、个人所得税”的政策，使得住房供需失衡问题得以一夕解决。特别是政府鼓励所有公司修建居民住宅，建房投资将全额免交所得税，甚至还提供部分补贴。( M% p& W) F. J( V+ r# q5 C1 D9 ]  e4 |

' s& E" `/ g) F& T4 t/ \这在德国掀起了一场“企业建房热”。实际上，直到2003年，德国各行业公司所拥有的住房还超过了260万套。直到2004年，德国能源巨头Eon、钢铁巨头蒂森克虏伯才分别将旗下的13.8万套和4.8万套住房最终出手。
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此外，发达的房屋租赁市场，也成为了德国房价稳定的“定海神针”。德国的租赁住房率达58%，77%的年轻人都是“租房族”。+ k" d6 x, o6 {1 b

$ _, }9 ?  h$ r) O' @# {& m& p7 q5 ?除了针对特殊群体的“廉租房”外，市场上同样供应大量商业出租房，政府对房租水平进行一定的规范。由于德国严格的租房法，注重保护房客的利益，租房的安全感并不亚于买房。数十年居住在一所出租房中的德国家庭不在少数。德国家庭乐于租房，并且有着大量而廉价的出租房屋供应，这对稳定整个房地产市场的出售房价水平起到了不可忽视的平衡作用。  Q: x* M. _4 h

稳定房价的金融保障


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6 X# U! f+ g2 q9 t& J, y德国政府对参加住房储蓄者给予奖励，对建房、购房者在缴纳个人所得税问题上采取优惠政策，政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。有86%的德国人可以享有不同额度的购房补贴和租金补贴。7 _7 K0 T: {9 p  y% O
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2008年初，德国联邦建设部长蒂芬泽建议，要求为低收入者和退休人员中的经济困难户增加住房补贴。由于房租近些年来已经提高了10%至15%，取暖费用也明显上涨，应对2001年制定的住房补贴标准进行调整。按照蒂芬泽的建议，德国政府将支出数亿欧元，69万户家庭将从中受益。
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同时企业也给予雇员储蓄津贴。有效的奖励刺激，使个人拥有住房的比例逐年上升。统一前，东德地区私人住房只占5%，目前已上升到27%以上，德国私人拥有的住房已达到40%以上。) t2 ]* \8 W" I
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与此同时，德国特有的“合同储蓄”住房金融模式，以及房贷的固定利率机制，也为德国稳定的房价市场提供了金融制度保障。
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与住房抵押贷款模式或公积金模式不同，德国实行“先存后贷”的合同储蓄模式。这种房贷的实质是“合作”而非赢利。合同储蓄大约占到德国房贷总额一半左右，另外20%为家庭储蓄，其余三成住房贷款来自于商业贷款。  _0 O9 K' Z. Y+ ~  k8 f
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在德国，所有房贷（包括合同储蓄和商业贷款）都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，商业贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。
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与德国形成鲜明对比的是,在采取浮动房贷利率制的国家，无论是欧盟内英国、西班牙和爱尔兰等，还是美国，近年来房价都随利率波动出现了大涨大跌的现象。, Z7 `8 }4 t" |; n
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建立地产价格独立评估机制3 t% s1 h) U2 e0 N8 M' d9 {

+ ~) t" y8 k( E. t' n& _- g$ g德国对地价、房价、房租等实行“指导价”制度。各类地产价格并不是由房地产商说了算，也不是由政府说了算，而是由独立的地产评估师来评估认定。评估师对自己的评估结果负责30年，对评估中的错误负有法律责任。
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除了私人评估师外，德国还按照联邦建筑法成立了各地“房地产公共评估委员会”，负责制订当地“地价图”的“基准价”或者“指导价”。这为不同地段、不同类型的住房制订了详细的“基准价格”，这类指导价具有法律效力，所有房地产交易有义务参照此执行，在合理范围内浮动。
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( f1 J. d# I9 D& `: S5 e5 @: L虽然指导价的制定必然参考历年市场房价，但任何不具备垄断势力的开发商或炒房者，都不可能单独影响“指导价”的制定。
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“指导价”之所以能够得到有效执行，在于德国法律规定，对于房价、房租超高乃至暴利者，地产商和房东甚至要承担刑事责任。% x2 d$ q+ n/ L5 _, r

用法制手段遏制房地产超额收益


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在德国，自有自用的住宅不需要交纳不动产税，只交纳宅基地的土地税。对用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1-1.5%的不动产税，房屋买卖时还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。至于房子的管理、维修等费用也很高。为限制房地产炒作，德国政府一直对市场上的相应资金课以重税。重重的税收限制,大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间，对于炒房者而言可谓釜底抽薪。, X0 h9 M. B# _
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对于自有房屋的出租，除缴纳不动产税外，租金收入还要交纳个人所得税，税率在20-45%不等（2009年后统一为25%的资本利得税）。3 j: N* R3 I8 y, J" k/ w
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按照法律，对于房价、房租超高乃至暴利者，地产商和房东甚至会因所构成的违法行为承担刑事责任。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%为“超高房价”，根据德国《经济犯罪法》规定，购房者可以向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过50%则为“房价暴利”，触犯《刑法》构成犯罪，出售者将受到更高罚款，以及最高被判处三年徒刑。
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0 ~& x% N5 g7 g" F/ Q与房屋出售价格一样，德国政府对房租也进行了严格限定。所有超过五万人口的城市，由市政府主管的市政建设部门或与该地区房东和房客协会、房屋租赁和买卖介绍所等机构，根据该地区实际房租情况统计资料来确定该地区的“租房价格表”，并公开发表。每两年更新一次。因为“租房价格表”是根据通常情况下的房子情况来定的，所以房租的具体价格应当在“合理房租”的上下波动。但这样的提高房租是有限度的。
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! d( F/ C4 S  w1 A- U. J如果房东所定的房租超出“合理房租”的20%，则就视为“房租超高”论处。根据《经济犯罪法》，房客可以向法庭起诉，不仅房租应立即降到最高超出“合理房租”的20%，而且房东还会受到巨额罚款。如果房东所定的房租超出“合理房租”的50%，则视为“房租暴利”。根据《刑法》已构成犯罪，房东将受到更高罚款，甚至判到三年的徒刑。
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与此相似的还有提高房租问题。根据《租房法》，在三年内房租提高不能超出20%。如果超出这个限额，就以违法论。, W+ M) V# d, Y6 z( \4 C! I
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对于房屋中介，依照德国《住房中介法》规定，如果中介商任意提高佣金，一经发现，将被处以高达2.5万欧元的罚金。由于租房有充分的保障，不少人非常愿意租房，而不愿意购房。
作者: andy20    时间: 24.6.2010 20:22
拜请楼主告知这篇文章的出处 行吗？谢谢
作者: 4wolf    时间: 24.6.2010 23:22
根本不是那么回事。
作者: EVEN    时间: 25.6.2010 09:40
情况基本属实，顶一个！！
作者: MyraWehmann    时间: 25.6.2010 22:00
觉得楼主说得有道理,德国本地人不大愿意买房,至少不像中国人一般对买房有一种狂热.
作者: 有容乃大    时间: 25.6.2010 22:30
有道理。
作者: taohui    时间: 26.6.2010 04:46
这篇文章：http://forum.kaiyuan.de/viewthre ... &extra=page%3D1
0 U. e& _% z1 j% P, c2 d  A公报显示，２００９年，月净收入介于８６０欧元和１８４４欧元的德国中产阶级
$ J" F* N2 W' C, A矛盾！
作者: 刃雾    时间: 26.6.2010 19:21
起码一年以前的帖子
作者: 嘟嘟123    时间: 1.7.2010 17:57
根本不是那么回事。
作者: roswitha    时间: 1.7.2010 20:07
作者: gamesmart    时间: 2.7.2010 07:58
原来德国面积只有云南这么大啊
作者: zhr002138    时间: 3.7.2010 03:03




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