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完美回击,被坑的90万欧Bauspar合同这样被搞定

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发表于 15.11.2020 10:23:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 ky_e96ba1544 于 15.11.2020 10:23 编辑

本文转自微信公众号永隽资讯,已获得授权

完美回击,被坑的90万欧Bauspar合同这样被搞定

永隽案例分析 小w事件
被坑的90万欧Bauspar合同这样解决

在“被德国贷款顾问无良骗签90万欧Bauspar合同,我该何去何从?”一文中我们已经了解了小W前后两次被德国顾问骗签Bauspar合同的全部经过。我们的咨询师罗俊女士将在本文中提供解决方案以及建议。

尽力相助 及时止损

在接到小W的求助后,我第一时间审核了他们的所有材料,并确定以他们目前的偿还能力和家庭资产负债情况,贷款上限根本达不到S所说的90万,贷款肯定批不下来。S让小W签署的是一份与Bauspar相结合的贷款合同这里需要说明一下,给客户推荐这种产品和签署这样的合同本身并不是欺诈行为。德国很多银行都提供这种与Bauspar相结合的贷款产品。但如果有意隐瞒误导客户,不告知合同内容的真正含义,并怂恿他们在并不了解合同内容情况下,当场签下Bauspar贷款合同,这种做法才是完全不合法、不合格的。

当务之急当然得赶紧取消Bauspar合同,尽量减少损失正常来说,小W签署的这份合同有两周无理由取消(widerrufen)时间。由于小W签完合同后马上回国,两周期限已过,所以不能正常取消合同。合同正式生效后再取消, 代价相对来说比较高。在这种比较棘手的情况下,我给小W提供的处理方案如下:

  • 向自家银行发起申请驳回Bauspar扣除的所有款项
  • 给提供Bauspar合同的董事会写信,阐明情况
  • 向该董事会投诉S的欺诈行为,并要求取消合同

所幸投诉信寄给该家信贷社的执行董事会后很快就见效了。董事会将投诉信转给了投诉部门,最后由投诉部门经理直接出面处理。虽然经理再三强调这是特例,最终还是很快同意让小W取消Bauspar合同。
遗憾的是之前小W付给开发商3000欧元的买房定金已无法追回另外几年前购买的第一套房产所签下的Bauspar贷款合同,虽然不合理,但由于时间过久,也无法再退。至于顾问S,虽已被小W正式投诉,但给小W提供Bauspar的建房储金信贷社则认为证据不足,不予以追究任何责任。其实小W完全可以继续向信贷中介仲裁委员会发起投诉,又或请律师起诉S,但无论是哪种方案,都会耗费很多时间精力或财力。出于种种原因小W不愿过多追究。这件事也就这样不了了之。


这件事情小W自己其实也负有一定责任。最后的结果能让小W避免了更大的经济损失与复杂的合同纠纷,已属不易。望大家引以为戒,切记不要在不理解合同内容的情况下仓促签约。
另外这里还要澄清一点,顾问S是否隶属于他办公所在的那家银行,我们并不清楚。小W因为看到S在大银行办公,以为他属于这家银行,可以理解。我们并不排除这种情况,但事实也可能不是这样。德国的贷款顾问分两种,一种是完全独立,不从属于任何一家金融机构,会向客户提供不同金融机构的贷款产品 (例如永隽房产信贷咨询)。另外一种是从属于某一家金融机构, 只会向客户提供该金融机构或系统的产品S应该是属于后者,但即使这样,他有可能也是自主经营,与那家银行或建房储金信贷社都只是合作关系。

罗俊分析点评

文章读到这,估计大家都是满腹疑问。到底什么是Bauspar?什么是与Bauspar相结合的贷款合同?这种合同有很多坑吗?小W的损失到底有哪些?我们又该如何避免呢?请见下文。

01 什么是Bauspar?

Bauspar,中文翻译为住房储蓄制度这其实是基于一种互助合作的集体思想:储户将资金存入相关建房储金信贷社,并通过该机构进行存取贷款业务。同时在此制度下,信贷社才能预先很多年向储户提供一个长期固定的房贷保证利率储户通过与建房互助储金信贷社签订住房储蓄合同,并以此获得在住房建造、购买、翻新或改建过程中的资金支持。此合同为储贷合同,涉及储蓄和住房贷款两方面。



02 什么是与Bauspar相结合的贷款合同?

签署Bauspar合同有多种方式。储蓄者即可单独与建房储金信贷社(Bausparkasse)直接签订一份带有固定金额的Bauspar合同。也可在即将有房贷需求时,直接与银行签订一份与住房储蓄合同相结合的贷款合同这种情况一般为银行代理该银行系统旗下Bauspar产品。独立贷款顾问则可为客户自行搭配最合适的 任意银行贷款 +任意Bauspar)与贷款搭配的Bauspar是目前最常见的签署Bauspar的方式。

03 这种合同有很多坑吗?小W的损失到底有哪些?

小W第一次贷款买房

S让小W签署的是就是一份与Bauspare相结合的贷款合同这种产品的初衷是为了减少贷款合同中的固定利率到期(比如说10年)后,市场利率如果上涨将给贷款人带来的机会风险。
小W买第一套房时签署的合同组合:


由于小W没有透露她当初贷款具体数目,所以在这里也不方便透露。我们假设她签了30万10年期的普通贷款合同,同时S让她签一个30万的Bauspar合同。普通贷款合同10年固定利率到期后,将由Bauspar为她提供保证利率为1,25%后续贷款。在签合同的当天,就已经把十年后的利率定下来了。十年后万一利率上涨,小W可就赚了!当时的小W估计就是这样被顾问S忽悠得美滋滋的。

可Bauspar的钱没那么好拿!小W签署的Bauspar合同中储存金额与贷款金额为1:1。这就意味着,前十年她需要先在信贷社储存满15万欧,十年后才可申请到保证利率为1,25%的15万后续贷款。而在此之前,她不但无法领取贷款,也无法支取存款!

因前十年S为小W设定的本金还款率为0%也就是说10年前小W贷的30万欧元,十年后余额还是30万欧元。本来可用于还款的钱现在用来干嘛呢?当然是往Bauspar里存啊!小W必须成为一个超级勤奋的存钱控,才能在十年间存够15万作为首付,以便获取第二个十年的15万欧贷款。这里一定要注意一点:购买Bauspar的金额根据个人财务状况和风险承受能力而定,正常来说一般最多建议购买10年后剩下贷款余额的50%。 而小W被建议购买100%。

看到这里估计大家都和小W当时一样有点被绕晕了。那我们就来做个简单对比,在当前贷款利率极低的情况下,我们到底应不应该选择这种结合Bauspar的贷款合同?

1. 是否有手续费?
普通贷款合同:不需要
结合Bauspar的合同: 需要   Bauspar金额越高,手续费越贵,中介拿到的佣金就越高。
这也是顾问S先后两次都让小W签署与贷款金额相等的Bauspar的原因。这样一来,顾问S不但能拿两份佣金(一份贷款一份Bauspar),而且还拿到了该类佣金的最高上限。

2. 规避10年后利率上涨风险  
普通贷款合同:目前德国普通银行贷款持续走低。二十年固定利率贷款,即使零首付,利率也才1点几,这意味着二十年固定利率远远低于通货膨胀率。
结合Bauspar的合同: 结合Bauspar的贷款,10年后的保证利率虽然也不错。但小W付出的代价太大。
小W不用付几千欧的Bauspar手续费同样拥有二十年利率不变的保证。而且很有可能找到比Bauspar的保证利率更低的二十年固定利率。

3. 还款速度
普通贷款合同:目前普通银行都是Annuitätsdarlehen(等额本息)月供每月一样,但利息递减本金递增。
结合Bauspar的合同:结合Bauspar的合同贷款则是把本来用于还本金的钱用于储蓄而平均储蓄率通常在0.0% - 0.1%之间。
如果小W签的是普通贷款合同,正常还本金,还款速度将比现在快N多倍。即使不还本金,而把Bauspar长达10年的的高额存款用来投资理财,结果会怎么样呢?例如在中国,做最保险的理财, 投资回报率也应该在5%左右吧。

所以结论是不言而喻的。在市场利率极低, 也就是贷款人能承受20年以上固定利率的利息成本情况下,当然是选择普通银行贷款更划算。


我们再来回顾一下小W的Case

她的第一套房首付比例超高,在40%左右,这种条件完全可以在市场上找到非常低的20年固定利率贷款,结合Bauspar完全没有必要。更何况小W买房是自住而非投资不存在抵税问。但S不仅让她购买Bauspar,并且购买的Bauspar金额等同于贷款金额。同时还不告知小W,本金还款率为0%。也就是说10年前假设小W贷的30万欧元,十年后余额还是30万欧元。还让小W以为她每月在正常还贷,其实只不过是在还贷款的利息和往Bauspar账号里存钱。

看明白事情原委后,大家一定觉得S是害群之马。但其实像他这样对客户(外国人客户为主)连蒙带骗,恶意误导的的同行还真不少。德国各类贷款合同非常复杂,专业性强,特别涉及到Bauspar,大部分德国人也看不懂,基本上靠顾问讲解。如果语言欠缺,自己又不去主动核实顾问讲解的内容,自然也就更容易成为被骗对象。而且事后很难证明,是他真的刻意隐瞒欺骗, 还是你自己没听懂。

当小W第二次准备买房

再次找到S时,S更过分了,全是赤裸裸的欺骗

S与小W签订的贷款合同组合本来应该是这样:




同上,前十年小W需要先在信贷社储存满45万欧,十年后才可申请45万欧保证利率为1,25%的后续贷款。而在此之前,她无法领取贷款,也无法支取存款另外小W还需要支付1%的手续费9000欧。由于本金还款率为0%,所以十年后小W还是负债90万欧。而他们是否有能力在十年间往Bauspar账户中存下45万欧,以便获取后续的45欧贷款,天知道!即使能做到,45万欧的后续贷款还存在一个复杂的排序问题,为了拿到这份贷款,Bauspar储户需要等待,平均等待期几个月到几年不等。这也就意味着10年后他们的45万贷款还不是一定能衔接上!

更糟糕的是:以小W目前的条件,根本就贷不下90万欧元!S到底给小W做的什么样的信贷评估?是存心欺骗,还是水平太差,不得而知。让小W签署这样一份组合合同之前,S首先要确定银行是否能贷给小W90万。正常流程下,一定要等贷款合同批下来以后,才能让客户签署。Bauspar合同与贷款合同是共生关系然而S竟然在贷款的影子都没见到的情况下,让小W在咨询的当天便签下高达90万欧元的巨额Bauspar合同。这并不是一份与贷款合同相结合的Bauspar合同,而是直接与Bausparkasse签署的单纯的Bauspar合同。这种不带贷款的Bauspar很少有人会一次性购买90万为了不引人注意,方便入账,S甚至让小W把90万拆成两份来签。

最后当S明明已经知道贷款批不下, 不仅没有做任何补救, 例如给小W退回Baupar合同,而是直接玩起了失踪。利用语言专业优势,习惯对客户连蒙带骗的同行见过不少,但行为如此恶劣的真是第一次遇到。总之Bauspar制度和产品都比较复杂。因为复杂,所以给无良顾问可乘之机, 肆意埋坑。此处因为篇幅关系,无法展开细讲。另一方面Bauspar肯定也不是一无是处,在利率偏高的大环境下, 是很有用武之地的。关于Bauspar更多的信息,利弊以及为什么它在德国如此受欢迎。敬请关注我下一篇文章Bauspar的前世今生。如有需求或疑问的朋友也可直接找我咨询。

分析了这么多,那么我们到底该怎么规避这些风险呢?

— 罗俊Tipps —

Tipp1
在目前贷款利率极低的情况下, 尽量不要签与Baupar相结合的贷款合同 如果觉得十年固定利率年限不保险,怕十年后利率上涨, 可以签二十年, 甚至三十年固定利率年限的贷款合同。如果个人情况非常适合或特别偏好这种与Bauspar相结合的贷款方案, 也不要买过高的Bauspar金额往里面存钱肯定没有直接还款划算,更何况还有手续费。另外Bauspare绝对不是贷款的必要绑定条件如果有人这样讲,无非是想多卖Bauspar产品赚取双份佣金。

Tipp2
如果大家在德国签署了合同,怀疑自己被骗,第一件事便是Widerrufen一般合同都有两个星期无需任何理由的解约时间。如果期限已过,无法正常解约,而合同另一方已开始扣款,这时候我们要尽量止损大家可以在自家银行申请驳回对方所扣的所有款项,先把扣掉的钱拿回来。回有效期是六个星期,也就是说钱被扣掉的六周之内,还可以补救。把钱拿回来之后再采取下一步行动:投诉、找律师、打官司等等。

Tipp3
在德国无论签什么样的合同,再长、再复杂、再专业,签字前的检查是必须的德语不好可以找懂德语的朋友帮忙, 必要时可以找律师。正规的合同通常都会提前一二周发到客户手中,让客户有足够的时间理解消化合同内容。如果有贷款顾问或房产中介销售如文中S一样,花言巧语,制造压力,怂恿大家当场签合同,基本可以断定不靠谱。如果与信贷顾问发生纠纷, 协商无效, 可直接向商业保险,投资信贷中介仲裁委员会发起投诉

Außergerichtliches Beschwerde- und Rechtsbehelfsverfahren Schlichtungsstelle für gewerbliche Versicherungs- Anlage- und Kreditvermittlung

另外法律纠纷经常来得淬不及防,所以我们要学德国人, 平时备好法律险, 随时准备打官司


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