|
|
疯狂的德国房地产
0 ^, @, v; @0 L4 ?5 L* e
" U/ l) z. b5 Y# a2012-11-10 来源: 21世纪经济报道 | 发表评论 复制到剪贴板 收藏 大字阅读 2 b. k6 m- Y \2 i0 ?
2 n+ z2 j# `" v9 q1 e# G
近两年来，在慕尼黑、汉堡、柏林等德国大城市，看房的人排成长龙；越来越多的购房者闭着眼睛就签署了购房协议；房屋中介的交易成交速度达到历史最短时间。房屋中介纷纷担心，可供成交的房屋越来越少。据德国的房屋搜索引擎ImmobilienScout24... 近两年来，在慕尼黑、汉堡、柏林等德国大城市，看房的人排成长龙；越来越多的购房者闭着眼睛就签署了购房协议；房屋中介的交易成交速度达到历史最短时间。房屋中介纷纷担心，可供成交的房屋越来越少。据德国的房屋搜索引擎ImmobilienScout24统计，自金融危机爆发以来，利用其引擎进行的购买搜索数量翻了5倍。" K9 ^" ^. ~) C) v% `- {
7 i% @! q: t v% C0 r- _" W, v
U7 R( L7 E! R! [
8 Z9 I' c9 H8 b$ D国际货币基金组织（IMF）近日提出警告，在G20的任何一个国家中，其房价上涨的幅度，都没有像德国这样剧烈。在过去的几年中，德国大城市的房价急剧上升：以一处80平方米的三居室公寓来说，在慕尼黑，其价格比两年前涨了30%。在一些大城市，例如柏林、汉堡、慕尼黑，房价在过去的四年中，攀升了几乎50%。据德国房地产协会（IVD）的一项调查显示，仅仅在过去的12个月中，大城市的房价上升了9.1%。并且有机构预计：2012年，在德国会有价值为100亿欧元的住房被交易。4 ?) e3 B; R* j. R- V
# P' d/ d* J1 Z/ n1 O8 Q9 }
i" r% d0 U, X- F0 s; n0 b
( D; p4 M* M) E. A* s8 j德国房价原本被称为“无泡沫”，因为在美国英国西班牙房价暴涨的时候，德国几乎纹丝不动。但是这一切正在改变，在其他地区房价泡沫破灭的时候，德国似乎开始吹大。1 `9 @! E, M3 M
, T! r% q* Z$ ?+ k9 ?
: G0 @+ j9 G. E- G7 N5 U6 J# R
6 ?$ D7 D$ x* L$ m) g: i由于德国是欧洲主权债务危机的救援国，欧洲央行购买危机国家国债的计划，让敏感的德国人非常不安，因为德国人经历过魏玛共和国时期的恶性通胀，在这种局势下，房产成为德国人想象在未来对抗通胀的方法。& S! L' q7 z2 d. J
9 T% L0 X9 ]# T& t' p5 i% V% x
8 `* D- Q: l8 S! H$ h: N) r
& u7 x! t: J1 ~. E% g4 E欧债危机让南欧的投资者开始了新的逃亡，例如在西班牙，由于房地产泡沫破灭，很多人将目光转向了相对较稳定的德国房地产市场。据IVD估计，来自外国的投资者占德国房屋投资市场的四分之一。例如在柏林，有30%的购房者来自意大利、西班牙、俄罗斯、英国和法国。还有一些来自中国、俄罗斯和阿拉伯国家的富有人群，对古堡等高端房产产生兴趣。! D- b- h- V% ^# e* V9 u
1 B' m9 m7 \2 M, b6 J
5 C" _% y+ I4 _
M- v3 W$ P# P' r9 }' k不过，我相信德国的房价的涨势会放缓。首先，2011年，德国政府批准的建筑申请增长了22%。并且在2011年，新建成的住房比前一年增长了15%。这些都会缓冲现在的紧张局势。/ \( @& ~1 U% ?
6 p- u2 R8 n A, _. s& `3 M5 x3 L( \; ~) J
( W A' C Z7 Q! c6 M/ b) w3 j由于私人投资者对通货膨胀和欧元解体的担心，将资金投入到黄金、房产等实物中去，导致住房市场的泡沫。但是过不了多久，投资者就会清醒过来，因为我们不会再经历一个超通胀的时期。虽然在过去的几年中，各国央行不断对资本市场进行干预，但是物价上涨的程度，实际上并未高出危机爆发前的时期。据德国统计部门公布的数据显示，德国10月份的通胀率为2%，这个水平明显低于马克时期。在1970年到1982年，德国的物价上涨水平为5%。在1990年代初的时候，物价上涨水平为3.7%到5.1%。科隆经济研究所的调查显示，从长期的观察来看，在通货膨胀时期，通货膨胀首先导致原材料与食品价格的上升，而房地产价格的上升幅度仅为物价上涨水平的五分之一。原因很简单，在通胀时期，央行会提高利率，从而提高购房借贷成本，继而导致对房地产的需求下降，从而其价格下降。( R6 u1 k8 U- o& c2 c
0 E- R, x6 y' ^9 m/ l
4 B* [+ a+ ~# b9 Q% f/ v$ W0 A2 i1 q+ r: ?7 s+ h9 }
疯狂的德国房地产7 s. V4 x! o1 d2 o/ m0 D; [
; Z9 h- X6 E6 k- I8 ~ y& l) J+ k
2 C9 V/ F# S/ q( ], J
* X) l6 `2 p; x* W- V
值得一提的是，德国的住房投资，面临着一系列的成本，这将阻碍泡沫的膨胀。在德国一些偏远地区，尤其是农村，房价并没有上升。而在过去的四年中，70%的房屋交易发生在德国的几个重要大城市，而这些城市的房价已经很高。房屋已经不值得出租。租金收益，即房屋购买价格与年租房收益的比率，在很多城市，已经开始下降。甚至在汉堡、慕尼黑，已经达到了一个转折点。剔除通货膨胀部分，投资房产收益几乎所剩无几。% L H% |6 x; |% q3 ]2 G7 }
9 M, M! D+ R, K( @1 N0 W
8 P8 b1 j; k4 p& B& I
& r5 ?5 F6 d% |' V另外，低价的融资成本时期可能很快就会成为过去。当前的房贷利率是由政治决定的。当欧洲央行宣布购买危机国家国债，以减轻这些国家的负债的计划宣布之后，人们预期联邦债券的收益率会上升，从而导致大型银行的融资成本上升。而这些银行会将这些成本转移给那些向银行借贷的人。( z) X" A( J. I
8 ~/ O0 { D! j5 }! H3 {+ }% L' y% Y: v8 j+ ^% p7 q
8 {$ R( {! d- {4 u! @
! G$ S2 z( l* _
4 ?, l _# G$ O1 _- n( E注意:新闻取自各大媒体内容不代表本网立场! |
|
楼主: 我是big
[复制链接]
狗仔卡
发表于 8.11.2012 16:15:11
显身卡
楼主
发表于 10.11.2012 22:01:51