|
疯狂的德国房地产 + L q# k% K$ V I
5 d' r' T, Y6 [' O
2012-11-10 来源: 21世纪经济报道 | 发表评论 复制到剪贴板 收藏 大字阅读
, {/ a6 {) f9 G6 Z m
3 n! }: ?% D$ O近两年来,在慕尼黑、汉堡、柏林等德国大城市,看房的人排成长龙;越来越多的购房者闭着眼睛就签署了购房协议;房屋中介的交易成交速度达到历史最短时间。房屋中介纷纷担心,可供成交的房屋越来越少。据德国的房屋搜索引擎ImmobilienScout24... 近两年来,在慕尼黑、汉堡、柏林等德国大城市,看房的人排成长龙;越来越多的购房者闭着眼睛就签署了购房协议;房屋中介的交易成交速度达到历史最短时间。房屋中介纷纷担心,可供成交的房屋越来越少。据德国的房屋搜索引擎ImmobilienScout24统计,自金融危机爆发以来,利用其引擎进行的购买搜索数量翻了5倍。* b: h( T0 O) J) S- k( g2 e; w
. D# D5 v0 q( t* o9 A3 q0 E4 }# f! u) j# I( }4 O% Q% h4 N
- m* O8 l% g/ R% N+ t% _: u
国际货币基金组织(IMF)近日提出警告,在G20的任何一个国家中,其房价上涨的幅度,都没有像德国这样剧烈。在过去的几年中,德国大城市的房价急剧上升:以一处80平方米的三居室公寓来说,在慕尼黑,其价格比两年前涨了30%。在一些大城市,例如柏林、汉堡、慕尼黑,房价在过去的四年中,攀升了几乎50%。据德国房地产协会(IVD)的一项调查显示,仅仅在过去的12个月中,大城市的房价上升了9.1%。并且有机构预计:2012年,在德国会有价值为100亿欧元的住房被交易。: l. n4 G% P; B+ S {
$ M+ L9 U% y1 n6 b$ {. c5 N
+ g Z) s: V9 E+ M1 }6 H( m! f
3 Z+ h, A7 M- G德国房价原本被称为“无泡沫”,因为在美国英国西班牙房价暴涨的时候,德国几乎纹丝不动。但是这一切正在改变,在其他地区房价泡沫破灭的时候,德国似乎开始吹大。
2 v/ ^2 j! Z/ F! F% t$ m" p2 Q( B2 |2 x
{* R3 K, X+ l6 j* b/ k! g/ |/ o8 g9 G6 H+ V, \6 D: \0 c1 S
由于德国是欧洲主权债务危机的救援国,欧洲央行购买危机国家国债的计划,让敏感的德国人非常不安,因为德国人经历过魏玛共和国时期的恶性通胀,在这种局势下,房产成为德国人想象在未来对抗通胀的方法。
1 c9 J' G$ E5 h, ?4 \1 w F# Q
4 K2 p w' R0 o9 f" t
% C% U8 i; u4 S
$ r7 T: X9 s$ H! W9 D* \( H9 c! X欧债危机让南欧的投资者开始了新的逃亡,例如在西班牙,由于房地产泡沫破灭,很多人将目光转向了相对较稳定的德国房地产市场。据IVD估计,来自外国的投资者占德国房屋投资市场的四分之一。例如在柏林,有30%的购房者来自意大利、西班牙、俄罗斯、英国和法国。还有一些来自中国、俄罗斯和阿拉伯国家的富有人群,对古堡等高端房产产生兴趣。
; ~+ B( j3 O/ v8 O5 C
, m7 h" J* D% I% M
* h3 Q2 o6 h+ ?7 B8 Y
~$ Z! \7 \. S2 w" ?0 F/ v不过,我相信德国的房价的涨势会放缓。首先,2011年,德国政府批准的建筑申请增长了22%。并且在2011年,新建成的住房比前一年增长了15%。这些都会缓冲现在的紧张局势。6 O0 c3 h5 {6 v0 M4 m; ]: m+ I
, A. o, r# J5 Q4 x1 _, j5 s' y8 `3 Y
$ d# {" Y% r7 ~* E9 L! a2 X3 `! i: o- H8 u/ R9 J( @* ?& h
由于私人投资者对通货膨胀和欧元解体的担心,将资金投入到黄金、房产等实物中去,导致住房市场的泡沫。但是过不了多久,投资者就会清醒过来,因为我们不会再经历一个超通胀的时期。虽然在过去的几年中,各国央行不断对资本市场进行干预,但是物价上涨的程度,实际上并未高出危机爆发前的时期。据德国统计部门公布的数据显示,德国10月份的通胀率为2%,这个水平明显低于马克时期。在1970年到1982年,德国的物价上涨水平为5%。在1990年代初的时候,物价上涨水平为3.7%到5.1%。科隆经济研究所的调查显示,从长期的观察来看,在通货膨胀时期,通货膨胀首先导致原材料与食品价格的上升,而房地产价格的上升幅度仅为物价上涨水平的五分之一。原因很简单,在通胀时期,央行会提高利率,从而提高购房借贷成本,继而导致对房地产的需求下降,从而其价格下降。 v) v/ o9 v; x
$ i: Y7 C w' [* n i* m) Z/ i. D
. S' q( L- v0 @# z9 ]* N" C( Q
5 _6 Z' M! A- Y n7 J疯狂的德国房地产
' {( G; a9 ], m v
* Z$ U3 h/ y+ m$ {1 }6 W
" y- Q. l9 S0 m$ B2 |- V B/ k& h$ I
值得一提的是,德国的住房投资,面临着一系列的成本,这将阻碍泡沫的膨胀。在德国一些偏远地区,尤其是农村,房价并没有上升。而在过去的四年中,70%的房屋交易发生在德国的几个重要大城市,而这些城市的房价已经很高。房屋已经不值得出租。租金收益,即房屋购买价格与年租房收益的比率,在很多城市,已经开始下降。甚至在汉堡、慕尼黑,已经达到了一个转折点。剔除通货膨胀部分,投资房产收益几乎所剩无几。
{. n# E; i) O/ I1 `7 f+ F) Z& V! ?) p6 |3 H/ r1 n: ^
( M9 j" ]. i I) j2 e6 s
. u, o" v- A& }* C另外,低价的融资成本时期可能很快就会成为过去。当前的房贷利率是由政治决定的。当欧洲央行宣布购买危机国家国债,以减轻这些国家的负债的计划宣布之后,人们预期联邦债券的收益率会上升,从而导致大型银行的融资成本上升。而这些银行会将这些成本转移给那些向银行借贷的人。" [# @) c: V1 s9 {" v9 I
- r% f+ @( V4 X
7 S/ p7 ~ S6 i9 |$ [
7 U# B' d; P ~. P5 E# j
! j4 u+ ?, z9 ], V9 m: S# T5 ^8 F0 H
! ]! l) l$ d" \) n注意:新闻取自各大媒体内容不代表本网立场! |
|