德国房地产市场投资之我见

wts300

买房子出租，一般的住宅，长期收益是3-4％，好过存银行
完全没有文中分析的15％那么多

如果有15％会造成大量资金涌入，楼市爆涨

在德国，买房子再卖套钱更是难上难，只有资金雄厚的公司，搞长线，
0 a, l! B4 J. Z$ I; ]0 [搞组合，才赚钱，小百姓就不要想象亚洲那样炒房子了

绿豆蛙

LZ08 发表于 3.12.2013 15:00
! i& U% B! h3 o1 `* y, H6 M9 {我上半年看过Riem几家的房，看不上。前些日子都分别收到他们的信，还有一家还再次来电话问买房的事。看来不 ...

我就看不上bad没窗的房子，感觉除了地段朝向价格外，这也是硬伤。
; b! Q4 \& R& i2 ]8 ?# }- v厕所没窗的话，我爸搞了几十年的土木工程，就说这种房子暗湿。风水上讲，厕所的臭气潮气直接往房子里走，是很容易生病的。

. u0 @' \1 P- G- f/ C* |9 J6 T另外，想问问，几十年代的不是水泥墙?

yekeyeke

人家说闷声发财
不是没有道理

楼主提供的例子一旦被搅和成，租得掉租不掉，卖得掉卖不掉，房租是高了还是低了，基本都是跑题。
  K9 H, G! @( p9 R; U
这个例子能够盈利的最重要的三点
1. 如果考虑房屋修缮（目的是使房屋保值），净利率能否到达4.5%。 4.5%对很多人可能乐观了些，但3.5-4%的德国平均水平是可以达到的。
$ f! Q2 I. y8 Z1 l" h2. 年利率2.9%能够覆盖几年。
1 B2 J& @: r7 O7 B5 F6 s. O/ _3. 房价会不会跌

- T# J+ t9 c' G+ x5 |极端点说，只要净利率超过年利率。就算只超过0.1个点，加上100倍杠杆后（楼主目前的例子是10倍杠杆），你都有10%的收益。

2013X

yekeyeke 发表于 3.12.2013 16:51
4 W/ [& S: a% {7 e* f+ k人家说闷声发财
, ?9 a( _3 V* U; Z" ?$ T' ~不是没有道理

0 v  e( D! Z( p. L# J9 @/ z( ]这个算法显然是错误的，回报4%是在完全自由资本的情况下。如果贷款比例高，银行利息也不会低，假设3%的话，收益只有1%。再加上出租、维修的各种风险，买房投资是不是划算很难说。

唯一赚钱的希望是房价继续上涨，这个就要看各人的眼光和胆量了。

yekeyeke

2013X 发表于 3.12.2013 16:10
这个算法显然是错误的，回报4%是在完全自由资本的情况下。如果贷款比例高，银行利息也不会低，假设3%的话 ...

你说的没错 所以我在帖子里写了
" i2 o' q  _3 g# m2 S* @3 |极端情况下 加100倍杠杆
' ~  t8 ~1 R# k- G0 P
2 p7 R9 A; `+ t/ E; N- [) ~我自己也不会这么做，不是因为算数算不清楚，而是因为风险不可控。
任何收益或者损失，都会被100倍放大。
1 i) e- X$ f+ l5 d, ^# M! i' H
7 y6 K# j7 Y8 ?0 j( o0 X% ?8 d9 E如果风险可控，并如你所说"银行利息3%的话，收益只有1%"。恭喜你，100倍杠杆让你一年回本。

猪小弟

LZ08 发表于 3.12.2013 15:00
: v5 M2 e1 M  \$ ?1 w我上半年看过Riem几家的房，看不上。前些日子都分别收到他们的信，还有一家还再次来电话问买房的事。看来不 ...

RIEM卖不去那些是廉价房，都是一楼二楼对坟场那块的。是有很多中国人买了。现在2圈以外的楼盘都会出现大量中国人。中国人很紧张房子的。Giesing花园和Perlach都是一车车中国人去看房子。Giesing花园现在只有剩货。聪明的中国人早些年已经买好入住了。

猪小弟

绿豆蛙 发表于 3.12.2013 16:38
* c% j4 J7 M' Z3 g  D+ z% I我就看不上bad没窗的房子，感觉除了地段朝向价格外，这也是硬伤。
厕所没窗的话，我爸搞了几十年的土木工 ...

; Y' y1 s- B$ W- S8 I哎哟，别拿国内的建筑技术跟德国的比。德国新楼盘的通风隔音设备都是世界一流的，楼盘全部是高级装修，比中国五六星酒店还高级。不会像国内那种房子，30年就像危楼那个样子。

绿豆蛙

猪小弟 发表于 3.12.2013 19:06
9 n5 m) |& I7 Z! x哎哟，别拿国内的建筑技术跟德国的比。德国新楼盘的通风隔音设备都是世界一流的，楼盘全部是高级装修，比 ...

2 m9 u9 K; @# P7 @
你肯定没看过二手房。有些中介会在expose里写上每个房间都有窗，这个绝对是增值的一方面。
去看房，卫生间没有窗的话，对于通风绝对是要重点询问的。再好的通风系统都不比有窗好。
装修不是买房的重点，撑死两万，有钱有闲慢慢弄，但是房子的硬伤就很难弄了，总不能去开个窗吧。

猪小弟

0 m( a7 M2 N0 r) }3 E

绿豆蛙 发表于 3.12.2013 19:26
# q1 \; d: w, k/ ?你肯定没看过二手房。有些中介会在expose里写上每个房间都有窗，这个绝对是增值的一方面。
* R7 U* O0 Q% P0 Q去看房，卫生 ...

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卫生间有窗是70年代房子的特色，新楼盘都没，全部用地暖，最先进的通风设备，隔音窗神马的。二手房现在没人要的。有钱的都去抢一手房，二手房费能源，又要大装修，大装修是政府要你修那种，真是大吐血啊。现在买房的人都不笨呢，又要近体育场，近公园，又要够大，够安静。除了极少数真是很有钱的在1圈2圈买新楼，其余一般都3圈以外买了。