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德国住房金融体系及抵押贷款购买房产案例

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发表于 13.8.2012 15:45:19 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
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德国的银行体系! V6 X9 m) n8 J$ D. U; u

0 @$ m: i  o# G5 T$ a德国住房金融体系首先是基于其银行体系的。) \4 u5 `' w3 l: E  S; E4 }

6 o) P: }* e+ x! `$ x银行体系在德国的历史中发展很快。众所周知1960年以来的德国经历了经济腾飞的过程,银行业是其中翘楚,从1960年至2006年,德国的银行业的增长是国民生产总值的3倍之多。2006年时,无论是银行分行数量还是员工数量,德国都居于欧洲第一,形成了紧密联系的银行网络。但是其股本赢利却低于法国,英国,美国等国家,在2006年时仅3.5%。2006年以后德国进行了银行体系的改革,采取了一系列开源(增加私人存款和贷款)节流(裁员,合并,减少政策干预)措施,现在已经属于世界银行体系最稳定并且富有竞争力的国家之一。9 t$ I8 a1 Z9 T/ |( u# ~

4 ~$ d2 }( k4 b0 o! B德国的银行服务非常全面,其组成为三大支柱:5 k! ?/ ^5 v. |% V: P7 ]
1.        私营银行(德意志银行,商业银行,邮政银行等)9 H4 l- F+ z8 C$ A
2.        储蓄银行(Sparkassen), B9 V1 f: t# x% Y
3.        州立银行(人民银行Volksbank)
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8 Q- F0 ]' i2 T$ H2 W# F8 T其中私营银行的市场份额达到42%,德意志银行在2007年的收支平衡是2万亿欧元,比其它私营银行加起来都多。虽然德国的私营银行处于互相竞争的状态中,但是他们同时被“德国银行联盟”组织起来,以保障存款安全,当其中一家银行处于亏损时,其它银行会出手相助借钱,以保证存款的偿还。外国银行在德国市场运作的分部也受银行联盟的监管。/ ?7 Z% W( }7 {- f' Q: b

6 [* Z+ b% D5 m% b9 W德国银行体系里风险估计的方法偏向于保守,资本市场上的住房金融产品不多,因此德国的住房金融系统并不会像美国一样出现次贷危机。
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国际住房金融体系的分类! B4 `! i8 \: C8 V4 c3 d
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分类        合同储蓄模式        强制储蓄模式        资本市场模式
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筹措资金        通过契约                 政府用强制手段        通过资本市场  H  M6 y( s# s' J6 L
代表国家        英国、德国        新加坡、巴西        美国、加拿大、丹麦! \; v4 r% B, c; Q; R) e0 D
资金来源        股本投入、储蓄        工资收入        资本市场
6 g: q  _/ n$ M利率        低进低出、稳定        与市场利率挂钩但较低;固定        市场化
% P5 r) P9 S* @2 T) R( F政府作用        中        强        弱
. i3 W0 f2 T, _! x$ a/ B! S6 T运行特征        封闭式        封闭为主        开放式! L& Y& W& F2 ?! i8 w; [. i! R, r
发展趋势        打破封闭运行        利用资本市场        多样化和全球化: _3 e8 _7 Y' J+ w( _  _7 o6 m. w
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德国的房地产金融体系:8 _& w) c4 x. q+ O9 m/ ?" }
建房互助储蓄信贷社8 O' D8 r* F2 B' f2 z8 Q' m2 |' I

0 J5 e( T3 E) I- o2 k! J德国的建房互助储蓄信贷社实行独特的契约储蓄-配贷机制。该机制分两个阶段:
8 h2 B8 B& V$ J+ i1)        储蓄阶段:居民订立住房储蓄合同,商定住房储蓄金额。之后,按规定有规律的存款;存款利率固定,且低于市场利率,不受市场利率变化的影响。政府对住房储蓄者实行补贴和奖励。" q- Q- a5 ]; |0 c: C2 [% i
2)        贷款阶段:当存款额达到合同金额的一半后,按合同额配贷给储蓄者。贷款利率固定。/ a0 ~# Z3 y0 {% _1 s
建房互助储蓄信贷社的运行模式可概括为:专业经营、专款专用、以存定贷、利率固定、政府资助。特点:是一个封闭式体系,不受一般金融市场的影响。7 K0 c: y8 a8 x5 P
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德国抵押银行! D4 @  ~7 n7 d, V
德国抵押银行主要发放长期贷款,住宅贷款约占其总贷款的50%左右。资金主要通过发行债券筹集,其抵押贷款,放贷额度相对于抵押财产价值偏低,期限较长。
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德国的房地产金融体系及发展; L* _$ t9 _  ~' [; F: H4 }
建房互助储蓄信贷社和抵押银行都不是独立机构,大多是商业银行或储蓄银行的附属机构;也没有独立的监管体系,未形成相对独立的房地产金融体系。" r  @# B9 o/ V/ p
在近年来德国房地产金融的发展中,建房互助储蓄信贷社在住房贷款业务中的比重下降。封闭式住房金融工具在德国住房金融中的作用减少。其原因主要是:政府政策的支持和补贴的力度下降,以及外部经营环境的变化以及行业竞争。
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许多德国人选择了20至30年的贷款周期,这样可以较少地降低生活质量,这与德国稳定的经济和较晚的退休年龄也有关。3 x# U; }3 r+ P7 O" g# L
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抵押贷款购买房产案例. F' O, A! Y& K

  l+ T4 m( u9 [" `8 VL先生和太太来自中国,他通过Rubina Real Estate公司的协助,在施特格利茨(Stegliz)和逊纳伯格(Schöneberg)交界的费烈登纳(Friedenau)区找到了75平方米的2房一厅的房子。Friendenau房产均价2200欧元每平米,2010年至2011年涨幅16%。L先生和太太认为该区交通便利,绿化程度高,购物到Schloßstrasse非常方便,而且周边都是年轻家庭居多,还有不错的小学和中学,出租或者自住都非常方便,以后买一定更贵,因此决定买房。( t* j6 z- l8 u! m' Y* u

, b( `, F  X" s' ML先生没有德国绿卡,作为外国公民,通过Rubina Real Estate公司的协助,L先生获得了购买价格60%的贷款,利率也很低,才3%。  g# c  |7 m" ?' i3 B$ C# J- C. W
由于L先生决定长期在柏林发展,和家人在德国居住,他把广州的老房子卖了,付了6万7千欧元的首期,从银行贷款十万欧元。他选择了每年偿还房价的5%(Tilgung),贷款利率仅3%(Zinsen),还款周期通过计算得出是十五年零九个月,而每个月只需666欧元!这个价钱比租房的冷租价格还要低!& A1 O+ A2 i, ?" Y- x

+ |: m- ]1 l: B+ x德国的房产还包含地产,所有权永久有效,政府每10年就会用土地税对建筑进行外部和内部维修,这使德国的房屋日久常新,非常保值,因此十五年的总利息是约2万5千欧元,仅仅通过房价的升值,这笔钱就回来了。  B# g4 U8 ?2 L( g
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L先生每当想到不久的将来,就可以完全拥有自己的房产,用租房的价格供房子,而且柏林的房产本身升值潜力就高,心里就乐滋滋的。, y9 v1 p( ~% x8 ?* O
Rubina Real Estate公司到底在其中起了什么作用呢?我们为L先生找到了地段良好的家庭住房,处理了所有的繁琐手续,最重要的是替L先生从合适的伙伴银行申请到了最高的额度(购房价60%),最低的利息(3%),这是外国公民自己去银行相对较难申请到的。
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+ h* H% D9 Z7 |7 _8 {1 MRubina Real Estate公司和众多银行有良好的合作关系,也知道各间银行的风险评估体系,以及他们想“买“怎样的房屋(提供抵押贷款相当于银行暂时性地买了这所房产),因此能够对症下药,成功申请到贷款。
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( p/ V" c3 C" u; O在这个网站,您可以估算贷款改变贷款金额和每个月偿还的百分数,从而得出每个月需要偿还的总金额(偿还加利息)。http://www.zinsen-berechnen.de/hypothekenrechner.php% N6 U" w$ \( @5 Z# `9 Z1 v

( G7 T' M: V- g% C% B0 q3 l如果您想在柏林/勃兰登堡地区购买投资或自用的超高升值潜力房地产,又不想影响您的现金流,那就不要犹豫了,联系我们 l.lin@rubinarealestate.com9 @+ n& k) J5 V& f% }
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