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德国住房金融体系及抵押贷款购买房产案例

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发表于 13.8.2012 15:45:19 | 显示全部楼层 |阅读模式
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% u: y1 A( ~& u% ~德国的银行体系/ w0 ?% h% r: O

2 n: f% }3 ]2 E- a1 C# L2 @德国住房金融体系首先是基于其银行体系的。) C& s  o- R2 Z% ?

' q* {4 S5 }1 V' w3 H; _2 w) d银行体系在德国的历史中发展很快。众所周知1960年以来的德国经历了经济腾飞的过程,银行业是其中翘楚,从1960年至2006年,德国的银行业的增长是国民生产总值的3倍之多。2006年时,无论是银行分行数量还是员工数量,德国都居于欧洲第一,形成了紧密联系的银行网络。但是其股本赢利却低于法国,英国,美国等国家,在2006年时仅3.5%。2006年以后德国进行了银行体系的改革,采取了一系列开源(增加私人存款和贷款)节流(裁员,合并,减少政策干预)措施,现在已经属于世界银行体系最稳定并且富有竞争力的国家之一。. _  k; r0 m8 r: c1 [: l+ ?: E9 O6 ?
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德国的银行服务非常全面,其组成为三大支柱:8 ]7 H! P( f  d8 U2 ^
1.        私营银行(德意志银行,商业银行,邮政银行等)4 v- o7 G9 n& T' F0 z
2.        储蓄银行(Sparkassen)+ Y8 {$ g& ^6 Q; z  _1 d( i+ C
3.        州立银行(人民银行Volksbank)
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# j$ r" Z' ?0 Y其中私营银行的市场份额达到42%,德意志银行在2007年的收支平衡是2万亿欧元,比其它私营银行加起来都多。虽然德国的私营银行处于互相竞争的状态中,但是他们同时被“德国银行联盟”组织起来,以保障存款安全,当其中一家银行处于亏损时,其它银行会出手相助借钱,以保证存款的偿还。外国银行在德国市场运作的分部也受银行联盟的监管。) e9 g# M, T( X/ s/ T7 k* W
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德国银行体系里风险估计的方法偏向于保守,资本市场上的住房金融产品不多,因此德国的住房金融系统并不会像美国一样出现次贷危机。- t! z: _. A7 g1 N' x$ T
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$ r8 [/ \& @) A! x" b. ~0 d国际住房金融体系的分类
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分类        合同储蓄模式        强制储蓄模式        资本市场模式
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筹措资金        通过契约                 政府用强制手段        通过资本市场; N3 Z2 k% b% _
代表国家        英国、德国        新加坡、巴西        美国、加拿大、丹麦# O; y/ n; b" }
资金来源        股本投入、储蓄        工资收入        资本市场. E$ ~6 F/ ^9 @7 y  u8 Z- u
利率        低进低出、稳定        与市场利率挂钩但较低;固定        市场化
3 w8 ~# Q' i0 e  }政府作用        中        强        弱. B- q: ^5 ~' p
运行特征        封闭式        封闭为主        开放式$ W% T" K# K7 {; Q% l- ?4 S  p8 k
发展趋势        打破封闭运行        利用资本市场        多样化和全球化0 o7 M" M5 U  [+ s& S/ v3 e( C7 M3 ~

8 Y$ y; r3 U. x2 s; G$ ^) I9 m" B德国的房地产金融体系:
! G4 }; e5 u$ ?( v1 V( c3 x0 v建房互助储蓄信贷社7 U- \& N2 S- Q- T' ^0 m1 T

' u% o7 @3 I# l! n德国的建房互助储蓄信贷社实行独特的契约储蓄-配贷机制。该机制分两个阶段:
7 _. T; V% y$ U1)        储蓄阶段:居民订立住房储蓄合同,商定住房储蓄金额。之后,按规定有规律的存款;存款利率固定,且低于市场利率,不受市场利率变化的影响。政府对住房储蓄者实行补贴和奖励。
( G# b1 o. h; }8 W* P2)        贷款阶段:当存款额达到合同金额的一半后,按合同额配贷给储蓄者。贷款利率固定。. v+ ]4 {- W4 t! Z0 y
建房互助储蓄信贷社的运行模式可概括为:专业经营、专款专用、以存定贷、利率固定、政府资助。特点:是一个封闭式体系,不受一般金融市场的影响。& a& J# ?) n7 p. x) ^

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德国抵押银行2 K  K$ {: N3 R2 r2 ?3 b+ k
德国抵押银行主要发放长期贷款,住宅贷款约占其总贷款的50%左右。资金主要通过发行债券筹集,其抵押贷款,放贷额度相对于抵押财产价值偏低,期限较长。  I; e* @- i- k* A7 I+ C
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德国的房地产金融体系及发展
* H: e- e/ q0 ~. ]! s8 y) B8 i建房互助储蓄信贷社和抵押银行都不是独立机构,大多是商业银行或储蓄银行的附属机构;也没有独立的监管体系,未形成相对独立的房地产金融体系。
" X3 F4 U" _9 Z- b& J$ M在近年来德国房地产金融的发展中,建房互助储蓄信贷社在住房贷款业务中的比重下降。封闭式住房金融工具在德国住房金融中的作用减少。其原因主要是:政府政策的支持和补贴的力度下降,以及外部经营环境的变化以及行业竞争。! i5 Q" A1 b7 ?$ E7 H  ?; [$ V
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许多德国人选择了20至30年的贷款周期,这样可以较少地降低生活质量,这与德国稳定的经济和较晚的退休年龄也有关。- J4 L/ Q- g7 g) g, g6 R1 _5 l
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抵押贷款购买房产案例
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L先生和太太来自中国,他通过Rubina Real Estate公司的协助,在施特格利茨(Stegliz)和逊纳伯格(Schöneberg)交界的费烈登纳(Friedenau)区找到了75平方米的2房一厅的房子。Friendenau房产均价2200欧元每平米,2010年至2011年涨幅16%。L先生和太太认为该区交通便利,绿化程度高,购物到Schloßstrasse非常方便,而且周边都是年轻家庭居多,还有不错的小学和中学,出租或者自住都非常方便,以后买一定更贵,因此决定买房。
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L先生没有德国绿卡,作为外国公民,通过Rubina Real Estate公司的协助,L先生获得了购买价格60%的贷款,利率也很低,才3%。
8 F! {& V. A* Z: P% W) ~. x' m4 |; T由于L先生决定长期在柏林发展,和家人在德国居住,他把广州的老房子卖了,付了6万7千欧元的首期,从银行贷款十万欧元。他选择了每年偿还房价的5%(Tilgung),贷款利率仅3%(Zinsen),还款周期通过计算得出是十五年零九个月,而每个月只需666欧元!这个价钱比租房的冷租价格还要低!! R0 b9 J8 N8 i' j$ P

) V5 \& n% _- e; v0 m9 l德国的房产还包含地产,所有权永久有效,政府每10年就会用土地税对建筑进行外部和内部维修,这使德国的房屋日久常新,非常保值,因此十五年的总利息是约2万5千欧元,仅仅通过房价的升值,这笔钱就回来了。
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1 e. o* a$ S2 T" e: mL先生每当想到不久的将来,就可以完全拥有自己的房产,用租房的价格供房子,而且柏林的房产本身升值潜力就高,心里就乐滋滋的。
6 p% I5 d) Q5 ~Rubina Real Estate公司到底在其中起了什么作用呢?我们为L先生找到了地段良好的家庭住房,处理了所有的繁琐手续,最重要的是替L先生从合适的伙伴银行申请到了最高的额度(购房价60%),最低的利息(3%),这是外国公民自己去银行相对较难申请到的。, G/ S& G4 M. W! @9 p
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Rubina Real Estate公司和众多银行有良好的合作关系,也知道各间银行的风险评估体系,以及他们想“买“怎样的房屋(提供抵押贷款相当于银行暂时性地买了这所房产),因此能够对症下药,成功申请到贷款。. ]% [' j0 T- G! D; U" p, _( [
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在这个网站,您可以估算贷款改变贷款金额和每个月偿还的百分数,从而得出每个月需要偿还的总金额(偿还加利息)。http://www.zinsen-berechnen.de/hypothekenrechner.php
9 p; g% z: d3 y5 a4 |8 `) x% m5 I/ o2 B: v7 o
如果您想在柏林/勃兰登堡地区购买投资或自用的超高升值潜力房地产,又不想影响您的现金流,那就不要犹豫了,联系我们 l.lin@rubinarealestate.com
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