德国住房金融体系及抵押贷款购买房产案例

Linsnow

德国的银行体系
' }6 p4 {4 K4 `8 m- w. W
德国住房金融体系首先是基于其银行体系的。

银行体系在德国的历史中发展很快。众所周知1960年以来的德国经历了经济腾飞的过程，银行业是其中翘楚，从1960年至2006年，德国的银行业的增长是国民生产总值的3倍之多。2006年时，无论是银行分行数量还是员工数量，德国都居于欧洲第一，形成了紧密联系的银行网络。但是其股本赢利却低于法国，英国，美国等国家，在2006年时仅3.5%。2006年以后德国进行了银行体系的改革，采取了一系列开源（增加私人存款和贷款）节流（裁员，合并，减少政策干预）措施，现在已经属于世界银行体系最稳定并且富有竞争力的国家之一。

% O9 O, R! X) a6 k/ g德国的银行服务非常全面，其组成为三大支柱：
1.        私营银行（德意志银行，商业银行，邮政银行等）
2.        储蓄银行（Sparkassen）
3.        州立银行（人民银行Volksbank）
/ s* q" P4 r' n1 h6 j8 F; K
其中私营银行的市场份额达到42%，德意志银行在2007年的收支平衡是2万亿欧元，比其它私营银行加起来都多。虽然德国的私营银行处于互相竞争的状态中，但是他们同时被“德国银行联盟”组织起来，以保障存款安全，当其中一家银行处于亏损时，其它银行会出手相助借钱，以保证存款的偿还。外国银行在德国市场运作的分部也受银行联盟的监管。

德国银行体系里风险估计的方法偏向于保守，资本市场上的住房金融产品不多，因此德国的住房金融系统并不会像美国一样出现次贷危机。
8 H% U/ X9 w0 J* _- P! X/ V

国际住房金融体系的分类

分类        合同储蓄模式        强制储蓄模式        资本市场模式
筹措资金        通过契约                 政府用强制手段        通过资本市场
0 }- U- O7 ?4 N$ V- P* B7 T% O; J; m代表国家        英国、德国        新加坡、巴西        美国、加拿大、丹麦
  ?" \2 j+ d" D( m  G( j8 W: e资金来源        股本投入、储蓄        工资收入        资本市场
3 b( k! D. Q* \. M  w利率        低进低出、稳定        与市场利率挂钩但较低；固定        市场化
5 e( E! w8 z3 S. Z) f  K2 p政府作用        中        强        弱
) G. |& B) Y6 h- F/ T5 P运行特征        封闭式        封闭为主        开放式
* Q$ ?& K2 G5 n0 j; x3 [& U发展趋势        打破封闭运行        利用资本市场        多样化和全球化
6 |+ ?, C* ^& {3 V6 J6 n) t
德国的房地产金融体系：
) A2 `1 j' z/ d7 ?# R建房互助储蓄信贷社

德国的建房互助储蓄信贷社实行独特的契约储蓄-配贷机制。该机制分两个阶段：
1）        储蓄阶段：居民订立住房储蓄合同，商定住房储蓄金额。之后，按规定有规律的存款；存款利率固定，且低于市场利率，不受市场利率变化的影响。政府对住房储蓄者实行补贴和奖励。
& x& E5 M9 ]% N& _2）        贷款阶段：当存款额达到合同金额的一半后，按合同额配贷给储蓄者。贷款利率固定。
6 g' V; R- k4 P7 E建房互助储蓄信贷社的运行模式可概括为：专业经营、专款专用、以存定贷、利率固定、政府资助。特点：是一个封闭式体系，不受一般金融市场的影响。


) ^! y0 f9 m9 K3 n9 @德国抵押银行
德国抵押银行主要发放长期贷款，住宅贷款约占其总贷款的50%左右。资金主要通过发行债券筹集，其抵押贷款，放贷额度相对于抵押财产价值偏低，期限较长。
2 }& O3 h. ]0 q1 I- J- u" {: H
! c" E# `# `0 O9 E1 U5 y8 q德国的房地产金融体系及发展
5 O+ c  J2 \0 \7 C7 \+ y; `建房互助储蓄信贷社和抵押银行都不是独立机构，大多是商业银行或储蓄银行的附属机构；也没有独立的监管体系，未形成相对独立的房地产金融体系。
在近年来德国房地产金融的发展中，建房互助储蓄信贷社在住房贷款业务中的比重下降。封闭式住房金融工具在德国住房金融中的作用减少。其原因主要是：政府政策的支持和补贴的力度下降，以及外部经营环境的变化以及行业竞争。

( w/ e- n8 O4 w许多德国人选择了20至30年的贷款周期，这样可以较少地降低生活质量，这与德国稳定的经济和较晚的退休年龄也有关。
1 Z  I! Z$ q9 ^4 x' n$ Y9 `
抵押贷款购买房产案例
, q  b% n* A0 r) A  k' V
! ^* I* n+ e, g) @$ Q3 X6 IL先生和太太来自中国，他通过Rubina Real Estate公司的协助，在施特格利茨（Stegliz）和逊纳伯格（Schöneberg）交界的费烈登纳（Friedenau）区找到了75平方米的2房一厅的房子。Friendenau房产均价2200欧元每平米，2010年至2011年涨幅16%。L先生和太太认为该区交通便利，绿化程度高，购物到Schloßstrasse非常方便，而且周边都是年轻家庭居多，还有不错的小学和中学，出租或者自住都非常方便，以后买一定更贵，因此决定买房。
4 M1 o. a% F" U8 A
" N; q* b$ M) {* I" H4 e3 J( v  {L先生没有德国绿卡，作为外国公民，通过Rubina Real Estate公司的协助，L先生获得了购买价格60%的贷款，利率也很低，才3%。
由于L先生决定长期在柏林发展，和家人在德国居住，他把广州的老房子卖了，付了6万7千欧元的首期，从银行贷款十万欧元。他选择了每年偿还房价的5%(Tilgung)，贷款利率仅3%(Zinsen)，还款周期通过计算得出是十五年零九个月，而每个月只需666欧元！这个价钱比租房的冷租价格还要低！
( D) w' w3 i: N4 y
9 e; `- D1 \. a: C+ X9 C6 O德国的房产还包含地产，所有权永久有效，政府每10年就会用土地税对建筑进行外部和内部维修，这使德国的房屋日久常新，非常保值，因此十五年的总利息是约2万5千欧元，仅仅通过房价的升值，这笔钱就回来了。

4 O% S- X, V/ a: h/ [% V# }L先生每当想到不久的将来，就可以完全拥有自己的房产，用租房的价格供房子，而且柏林的房产本身升值潜力就高，心里就乐滋滋的。
' i) P4 U0 }; r6 M) m0 }Rubina Real Estate公司到底在其中起了什么作用呢？我们为L先生找到了地段良好的家庭住房，处理了所有的繁琐手续，最重要的是替L先生从合适的伙伴银行申请到了最高的额度（购房价60%），最低的利息（3%），这是外国公民自己去银行相对较难申请到的。

Rubina Real Estate公司和众多银行有良好的合作关系，也知道各间银行的风险评估体系，以及他们想“买“怎样的房屋（提供抵押贷款相当于银行暂时性地买了这所房产），因此能够对症下药，成功申请到贷款。
  l* V5 ?0 c- @& E# ~/ f' _
: Z* ?+ a) z! Q7 H4 c# T在这个网站，您可以估算贷款改变贷款金额和每个月偿还的百分数，从而得出每个月需要偿还的总金额（偿还加利息）。http://www.zinsen-berechnen.de/hypothekenrechner.php
# Q3 p/ s. A1 r+ ^  o
如果您想在柏林/勃兰登堡地区购买投资或自用的超高升值潜力房地产，又不想影响您的现金流，那就不要犹豫了，联系我们 l.lin@rubinarealestate.com
. M4 q8 m# S# e" J$ E& k

* P; R- o  ~/ i6 i, S9 F# s) z

该贴已经同步到 Linsnow的微博