Sinojobs JOY商城 酒店预订 开元机票预订 中国转运 sinojob
德国频道
查看: 8059|回复: 0

德国住房金融体系及抵押贷款购买房产案例

[复制链接]
发表于 13.8.2012 15:45:19 | 显示全部楼层 |阅读模式
; R3 Y* ]) x4 B- W* G/ j
7 a5 r- h- C( \9 J% w  D4 n
德国的银行体系) u6 F  \& _( K! e  }! Z
! _2 n$ x: i: Q  X$ z1 X* b1 Y  V
德国住房金融体系首先是基于其银行体系的。
! y$ R6 `6 [; J% m2 z
  u0 R( \6 e" C' L8 s银行体系在德国的历史中发展很快。众所周知1960年以来的德国经历了经济腾飞的过程,银行业是其中翘楚,从1960年至2006年,德国的银行业的增长是国民生产总值的3倍之多。2006年时,无论是银行分行数量还是员工数量,德国都居于欧洲第一,形成了紧密联系的银行网络。但是其股本赢利却低于法国,英国,美国等国家,在2006年时仅3.5%。2006年以后德国进行了银行体系的改革,采取了一系列开源(增加私人存款和贷款)节流(裁员,合并,减少政策干预)措施,现在已经属于世界银行体系最稳定并且富有竞争力的国家之一。" M, @0 B" L1 X2 r# |6 o9 Q

* Q' K; y. G, w德国的银行服务非常全面,其组成为三大支柱:4 e9 E; E! R0 }: i1 ?1 m: i6 J
1.        私营银行(德意志银行,商业银行,邮政银行等)
4 {" A9 B& p9 L) o/ k; O& \2.        储蓄银行(Sparkassen)
+ K( @1 Y8 N. d& ^- i" D2 e3.        州立银行(人民银行Volksbank)
- T# D) A0 Y/ Z" M5 J# T- j! o- j/ }( K" [. q: Y
其中私营银行的市场份额达到42%,德意志银行在2007年的收支平衡是2万亿欧元,比其它私营银行加起来都多。虽然德国的私营银行处于互相竞争的状态中,但是他们同时被“德国银行联盟”组织起来,以保障存款安全,当其中一家银行处于亏损时,其它银行会出手相助借钱,以保证存款的偿还。外国银行在德国市场运作的分部也受银行联盟的监管。
: I. M8 w3 S8 {9 Q( U$ b0 W2 u+ z9 g" `  H8 E; ], _! ^( v
德国银行体系里风险估计的方法偏向于保守,资本市场上的住房金融产品不多,因此德国的住房金融系统并不会像美国一样出现次贷危机。
( J1 C+ P* o/ l& s' C" {8 O0 l  U* G# p: b  w4 u

! |2 Y1 V- k# @0 B5 a; u国际住房金融体系的分类
' V$ U9 e% u& O: U7 r
# U7 i, D4 D, I2 u% @分类        合同储蓄模式        强制储蓄模式        资本市场模式

' o6 g$ U9 J( J2 ?! C  e1 T& P/ _* I筹措资金        通过契约                 政府用强制手段        通过资本市场. D7 L4 f" I4 H- U" W
代表国家        英国、德国        新加坡、巴西        美国、加拿大、丹麦/ l* H7 T0 {& O+ [( e/ t
资金来源        股本投入、储蓄        工资收入        资本市场  @) g/ k! p4 F' w; x2 L
利率        低进低出、稳定        与市场利率挂钩但较低;固定        市场化
$ r) S. G1 l- @$ Y政府作用        中        强        弱! x+ _9 i5 z/ G( M, d
运行特征        封闭式        封闭为主        开放式
. S2 E! ]7 `- ]发展趋势        打破封闭运行        利用资本市场        多样化和全球化7 ?; X* W8 x. {& G. N6 P
6 I' L  Y& @  ^  P* l
德国的房地产金融体系:
: _7 r3 K# s) F建房互助储蓄信贷社
0 _& o, k: b7 |: k4 p0 o/ X9 ~. l, r' \
德国的建房互助储蓄信贷社实行独特的契约储蓄-配贷机制。该机制分两个阶段:  |. ~# U4 \/ E! [' p  P- j; K
1)        储蓄阶段:居民订立住房储蓄合同,商定住房储蓄金额。之后,按规定有规律的存款;存款利率固定,且低于市场利率,不受市场利率变化的影响。政府对住房储蓄者实行补贴和奖励。8 p# l( W- d& Y4 S- y& r: K
2)        贷款阶段:当存款额达到合同金额的一半后,按合同额配贷给储蓄者。贷款利率固定。2 n4 Y+ }4 _0 u  R3 g1 _% w
建房互助储蓄信贷社的运行模式可概括为:专业经营、专款专用、以存定贷、利率固定、政府资助。特点:是一个封闭式体系,不受一般金融市场的影响。2 U1 `: _' e( z6 u

# O8 z7 Y( }' ]8 q  D$ q' K* T, Z4 M+ K
$ ]! Q0 h  o+ Y5 x德国抵押银行
) }6 b' m" Z( y) r' O5 s5 y德国抵押银行主要发放长期贷款,住宅贷款约占其总贷款的50%左右。资金主要通过发行债券筹集,其抵押贷款,放贷额度相对于抵押财产价值偏低,期限较长。
# D# @* ?/ L/ q. {1 t- G) S
  y2 J& ]! Z6 L# n德国的房地产金融体系及发展
: |  A5 ]5 j. S2 R+ k建房互助储蓄信贷社和抵押银行都不是独立机构,大多是商业银行或储蓄银行的附属机构;也没有独立的监管体系,未形成相对独立的房地产金融体系。
2 \, t# }. W0 y( r: r在近年来德国房地产金融的发展中,建房互助储蓄信贷社在住房贷款业务中的比重下降。封闭式住房金融工具在德国住房金融中的作用减少。其原因主要是:政府政策的支持和补贴的力度下降,以及外部经营环境的变化以及行业竞争。
5 U, S5 N6 _; u" }0 ~% C6 E) j( I' I5 h3 n
许多德国人选择了20至30年的贷款周期,这样可以较少地降低生活质量,这与德国稳定的经济和较晚的退休年龄也有关。: Z) _8 H2 d3 G* z* H; o
" W  ?1 c4 N4 y  R) W
抵押贷款购买房产案例
. H6 f# x+ L) j
0 C# V/ H/ K/ d7 rL先生和太太来自中国,他通过Rubina Real Estate公司的协助,在施特格利茨(Stegliz)和逊纳伯格(Schöneberg)交界的费烈登纳(Friedenau)区找到了75平方米的2房一厅的房子。Friendenau房产均价2200欧元每平米,2010年至2011年涨幅16%。L先生和太太认为该区交通便利,绿化程度高,购物到Schloßstrasse非常方便,而且周边都是年轻家庭居多,还有不错的小学和中学,出租或者自住都非常方便,以后买一定更贵,因此决定买房。
, Y! N: E- g: w" g * C% v; l9 n: i4 w% B
L先生没有德国绿卡,作为外国公民,通过Rubina Real Estate公司的协助,L先生获得了购买价格60%的贷款,利率也很低,才3%。7 Y; w1 f4 K. p& I
由于L先生决定长期在柏林发展,和家人在德国居住,他把广州的老房子卖了,付了6万7千欧元的首期,从银行贷款十万欧元。他选择了每年偿还房价的5%(Tilgung),贷款利率仅3%(Zinsen),还款周期通过计算得出是十五年零九个月,而每个月只需666欧元!这个价钱比租房的冷租价格还要低!& v: Z/ `) O$ q4 g" M
0 O( J3 ?9 B3 n4 h9 z* q* i' Y
德国的房产还包含地产,所有权永久有效,政府每10年就会用土地税对建筑进行外部和内部维修,这使德国的房屋日久常新,非常保值,因此十五年的总利息是约2万5千欧元,仅仅通过房价的升值,这笔钱就回来了。$ s9 t  ~. C( Q& J& H3 t, O
7 E" ]) ^) P) d* s
L先生每当想到不久的将来,就可以完全拥有自己的房产,用租房的价格供房子,而且柏林的房产本身升值潜力就高,心里就乐滋滋的。* C. [, Z4 @$ t/ F: r6 d
Rubina Real Estate公司到底在其中起了什么作用呢?我们为L先生找到了地段良好的家庭住房,处理了所有的繁琐手续,最重要的是替L先生从合适的伙伴银行申请到了最高的额度(购房价60%),最低的利息(3%),这是外国公民自己去银行相对较难申请到的。
) I' d8 m9 Q1 b- _( c" c
0 `/ n$ {8 Q4 S. O# D* jRubina Real Estate公司和众多银行有良好的合作关系,也知道各间银行的风险评估体系,以及他们想“买“怎样的房屋(提供抵押贷款相当于银行暂时性地买了这所房产),因此能够对症下药,成功申请到贷款。" j. i5 D3 }+ i2 V0 @

9 Q1 j: G$ |9 A" Z在这个网站,您可以估算贷款改变贷款金额和每个月偿还的百分数,从而得出每个月需要偿还的总金额(偿还加利息)。http://www.zinsen-berechnen.de/hypothekenrechner.php
6 T5 a7 ]5 @$ q8 v2 d
; ?0 j4 o; X4 `- f- K如果您想在柏林/勃兰登堡地区购买投资或自用的超高升值潜力房地产,又不想影响您的现金流,那就不要犹豫了,联系我们 l.lin@rubinarealestate.com0 J! l& {1 K& y7 {% \
$ e3 B* @  S6 }

+ A/ O. L2 g9 ?% Y5 b. \. m7 @( i) F. N9 p3 a

0 v/ F( N9 X8 X) E- u# K( N/ s7 D 该贴已经同步到 Linsnow的微博
您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

关闭

【站长推荐】 上一条 /2 下一条

站点信息

站点统计| 举报| Archiver| 手机版| 小黑屋

Powered by Discuz! X3.2 © 2001-2014 Comsenz Inc.

GMT+1, 13.6.2021 09:19

关于我们|Apps

() 开元网

快速回复 返回顶部 返回列表