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德国政府是如何保护租客的?

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发表于 10.9.2018 20:07:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
一直以来,德国都是一个流行租房的国家,房产持有率长期低于50%,排在欧元区最后一位,很多人终其一生都选择租房。德国的大城市如慕尼黑,法兰克福等,房产持有率甚至只有27%,这意味着,有接近四分之三的人租房生活。

德国人之所以如此青睐租房,一方面和文化和历史原因有关,另一方面,与德国法律对租客的保护也不无干系,尤其是房租方面,做出了相当细致的规定。

在德国,房客每月需要付的房租分为“冷租”和“暖租”两种。

所谓的“冷租”,指的是刨除每月的水电暖,网络等开销,所需支付的房租。
而“暖租”顾名思义,即“冷租”加上这部分开销的总和。

针对“冷租”,德国民法(BGB)557条到559条具体规定了租金(冷租)上涨调整的条件和适用情况。其中最重要的两项,是全德普遍适用的“阶梯租金” (Staffelmiete)法案和针对特定城市和地区的“租金制动”法案(Mietpreisbremse)。

“阶梯租金”
指的是房租在出租期内,可以调整的幅度。一般情况下,“阶梯租金”应按照联邦统计局每年发布的消费价格指数(Verbraucherpreisindex)进行调整。

举例来说,欧债危机之后,整个欧元区的通货膨胀率都在2%以下,根据这项指数,每年房东能够要求房租上涨的幅度只能被限定在2%以下。当消费价格指数下降时,房租也相应下降。

假如双方都不愿意以消费价格指数作为参考,则房东和租客也可以选择协商型的“阶梯租金”,也就是房东和租客在租房合同中事先确定每年房租的上涨幅度。根据法律,上涨幅度一年内不得超过10%,三年内不得超过20%。德国的租房合同大多以5年期、10年期和无限期合同居多,为了保护租客的利益,法律还规定了两次上涨房租之间的间隔最少为一年,且在合同有效期内,如租客无拖欠房租行为(或拖欠房租少于两个月),则房东无权单方面中止合同。

在以上情况之外,房东单方面要求租金上涨是无效的,除非房东需要翻修房屋,且在翻修后,能够证明房客的居住条件的确因为翻修而得到了改善。在这样的情况下,房东需要首先书面通知房客,并对每项装修细节给出说明。即使租客拒绝了房租上涨的要求,在3个月之内,房东也无权赶走租客。

值得一提的是,如果租房合同结束时,房客年纪已超过65岁,且有继续租住的意愿,则租房合同自动延长,直至租客去世之前,房东都没有单方面解除合同的权利。

在法律政策保护以外,社会的力量也起到了很大的作用。德国的租客协会(Mieterverband)是一个庞大的非盈利性组织,如果租客和房东在租金或者解除合同方面产生了法律纠纷,可以直接向当地的租客协会求助,协会免费提供法律上的解答,并会针对具体情况派出律师给予帮助。由于德国宪法(又称基本法,Grundgesetz)认为居住权是每个公民的基本权利,在法律诉讼的过程中,法院判决也会对租客倾斜。

同时,为了刺激租房市场的供给,德国政府还给予房东税收抵扣,以激励房东出租闲置的房产,降低大城市的房屋空置率。

根据德国联邦统计局的数据,在平均房价最高的慕尼黑,房屋空置率(Wohnungsleerstandsquote)从2008年的1.9%下降到如今的0.2%。以在慕尼黑常见的两居室和2%的贷款利率计算,房东每年通过租房可以享受2000欧元左右的个人税收减免。


▲德国慕尼黑房屋空置率走势图(2001-2016)(图源:德国统计局)

尽管德国租房率如此之高,长租平台的发展却并不出色。德国最大长租平台Vonovia的市场占有率也仅有1.4%,无法对市场定价形成影响。同时,对于长租平台,法律也同样适用,平台在和租客签订租房合同时也必须遵守民法规定的条例,而非随意定价。

除了作为立法者和市场调节者,德国政府也会亲自参与到租房市场。为了保证贫困和残障人士的利益,政府在各大城市兴建了大量的社会保障性廉租房(Sozialwohnung)。

通过这样的方法,早在1990年代,德国政府就修建了390万套廉租房,对比德国8200万人口,廉租房可以解决德国大约10%人口的住房困难问题。以柏林西区的廉租房为例,70平米的廉租房租金530欧/月,而同地段同面积公寓的租金目前已经超过900欧/月。

然而,租房政策完善如德国,也在近几年遭遇了重大挑战。德国大城市的房价在过去10年内上涨了将近140%,作为自由市场经济国家,限购限售政策在德国并不可行,相反德国政府近年着手鼓励开发商加大新楼盘建设,市政上加快批地速度以扩大房地产市场供给。对比房价的上涨,房租的上涨趋势却并没有如此急速,但是更多的新楼盘对于租房市场可能造成的波动尚无法预期。

除此以外,“阶梯租金”和“租金制动器”仅仅针对“冷租”,这导致了不少房东在水电暖的费用上涨价。

一方面,考虑在2016年之后油价和天然气价格的上涨,占大头的暖气费用的上涨变相地提升了租金;
另一方面,这部分的租金往往和租客使用暖气的习惯直接相关,并没有可以定性参考的标准值,也为房东提供了更多增加租金的议价空间。

另一方面,保护租客利益的另一大支柱廉租房(Sozialwohnung)也对政府造成了巨大财政压力,导致政府无力负担。目前,德国的廉租房已从1980年代的400万套下降到了目前的180万套,内政部长也已表示,在可预见的未来不会有大规模建设廉租房的计划。

同时,廉租房的合约期限也是一个巨大的问题。一旦政府与开发商合约到期,政府因为财政压力决定不再续约或接管房源,则廉租房将被私人买家接手并以提高能源等级为由进行大规模翻修(以绕过民法规定的租金涨幅要求),并重新以市场价格出租,那么,租住在廉租房内的人们便不得不面临房租涨价,或者搬走的命运。在德国,遭遇这样困境的人并不在少数。他们大多丧失了劳动能力,有些年事已高,有些拖家带口。
发表于 12.9.2018 08:38:49 | 显示全部楼层
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