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[经济] 德国房哥:八年间从无业游民变身柏林55套房房东

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发表于 11.2.2019 19:40:42 | 显示全部楼层 |阅读模式
来自柏林的Christian Kortenkamps目前拥有55套房子,然而在2002年他就失业了。那他是靠什么成为一名包租公的呢?

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图源:Georg Berger

《世界报》报道了一则有趣的故事,柏林的Christian Kortenkamps将房东变成自己的职业始于为自己的家庭寻找公寓。1999年,他工作的Kortenkamps公司破产了,但他必须要照顾他的三个孩子。2003年,他觉得自己在Kreuzberg的公寓太小了。四年后,当他正在寻新家和新工作的时候——偶然发现自己可以开展房东业务。“我认为我可以把房东作为自己的职业。以前在公司工作,我只是去完成客户的订单。但现在我可以靠自己去做决定,自主性越来越大。”他说。

他和妻子一起在柏林Kreuzberg买了第一套房子,Kortenkamp还购买了一栋四层楼高的建筑, 其中包括9套公寓, 并打算给他房子扩建阁楼。这栋房才花了差不多6位数的价格。买房子大部分用的钱都是银行贷款得来的。"当时, 没有人愿意在这里买房。有些人非常惊讶我的做法, 因为他们认为这栋房子将会倒塌, 而且这片街区治安也不安全。" 他回忆说。

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图源:《世界报》

Kortenkamp并没有因为这些质疑而停下自己购房的脚步。他在毕业后没做专业相关工作,然后在一家集太阳能技术,供暖和管道公司工作。“我相信以我的经验在购买房屋时足以去评估风险。当然,做出比之前工作年收入多倍的承诺还是有点可怕。”这位58岁的柏林人说道。他决定买这个房的计算很简单:租金收入必须足以支付房屋的维修费用并偿还贷款。他有八年没有工作,他妻子是一名医生,在这期间,一直是她妻子在供养家庭。

2 0 0 8年, Kortenkamp想购买在Treptow另一栋风险更高的房子,这栋房子有2 0 套公寓。当时, Kreuzberg房子对他来说太贵了, 因为自 2 0 0 3年首次购房以来,柏林房价已经大幅上涨。" Treptow的房子已经完全被烧毁了。60% 的公寓空无一人,40% 的居住的居民主要是拿低保救济金的单身男子。"我想给它装修一下, 这样以前的租户还可以继续住在这里。"kortenkamp说。

2010年,是Kortenkamp最后一次购买房子:他一次性购买了三栋房子,房子分布在Neukölln,Treptow和Wedding地区。一共有10套公寓。这笔钱部分来自他妻子和他妻子兄弟的遗产,还有一些是之前的租金。他还在银行贷了款才有充足的资金买这些房子。“回想起来,我非常幸运,因为柏林公寓的需求急剧上升,银行的利率也有所下降。”Kortenkamp说。“我也很庆幸我赶上了合适的时间点,才买到这些房子,当然也要感谢我的妻子和家人,因为这些事情我是不能独自去完成的。“

2 0 1 0年, 他决定停止投资房地产。因为时代变了: 房价价格急剧上涨, 但他的收入并没有上涨。“如果我还要再购买一些房产, 那就必须要去借钱。因为租金的收入将不能支付高昂的维修费用和贷款需还的分期付款。”Kortenkamp说, "我很清楚, 再买房子的话我必须自己融资。所以, 如果我在这种条件下再买一套房子, 我就要大幅增长我租户的房租,但这对我来说是不可能的。”


Kortenkamp说: "我不愿意以其他房东的不同立场,来表达自己的观点。现在的房东把自己变成了投机者, 我也非常烦恼。"他也承认房东之中有害群之马。Kortenkamp说: "如果房东以高价租给租户, 就应该追究他们的责任。”

每一周,我需要花30个小时处理这55处房产,另外,还需要花10小时发掘新的项目。我通常从早上7:30开始处理这些事情。Kortenkamp说: "我喜欢与租户接触, 环境问题成为了我工作的重要组成部分,它也在不断的激励着我。"我看到我房子里的能耗消耗很大, 我想通过装修来帮助它进一步降低能耗。"

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图源:Berliner Morgenpos

他还没有完成他的房子的改造。目前正在阁楼的建造还没有完工,他希望通过这些公寓获得更多的收入来源,从而创造更大的生活空间。 Kortenkamp已经放弃了65岁时无债务的最初目标。现在除了作为房东的工作,他目前正在开展一个新项目:在柏林东南部的一个湖上为他的妻子建造一所节能型住宅。

这几年柏林房价涨幅领跑全球,难怪房哥撑不住了。现在我们来看看柏林的增长情况:

地产咨询公司莱坊发布的全球房价指数显示,2017年柏林房价涨幅达20.5%,为全球房价涨势最猛的城市之一。人口激增、租金上涨以及外来投资者涌入,成为柏林房价高企的三大主因。

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图源:莱坊咨询公司

据德国房产网站immowelt.de悉,自2010年开始柏林楼市就从“供过于求”开始转变成“供不应求”。柏林城区平均房价与2012年相比整整上涨了80%,均价达到每平方米3370欧元左右,而郊区的房价相比之下就显得实惠多了,每平方米均价约为2280欧元。

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图源:immowelt.de

2018年,柏林平均房价为每平方米3870欧元,2030年预计将在2018年的基础上再涨60%,达到6190欧元。在截至2018年3月的一年中,柏林的平均价格上涨了14.9%,领先于伦敦,与同期爱丁堡和阿姆斯特丹的增长率一致。

德国房价都这么高了,大家还准备会买房吗?

文献来源:
“55 Wohnungen in acht Jahren”,Welt,am 08.02.2019
“Mietenexplosion in Berlin: Initiative fordert Enteignungen” ,Morgenpost,am 17.01.2019
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